Notícias

Instalação de hidrômetros individualizados e o corte de água dos condôminos inadimplentes

A instalação de hidrômetros individuais para às unidades autônomas tem sido uma medida frequente nos condomínios em São Paulo, principalmente, devido à crise hídrica que assola nosso Estado. A individualização possibilita que cada condômino consiga visualizar o seu consumo efetivo de água (como ocorre com a conta de energia elétrica), pagando apenas o que realmente consume. Não há dúvidas que a individualização é uma ótima medida de combate ao consumo de água, onerando apenas aqueles condôminos que consomem em demasia, livrando os demais condôminos do rateio da conta comum do condomínio.

Além disso, resolve uma situação de injustiça, pois, nos condomínios mais antigos o sistema era unificado (mesmo relógio) e todos tinham que pagar o mesmo valor, ainda que não consumissem de forma igual, recebendo o condomínio uma única conta da concessionária. Ou seja, ninguém saberia efetivamente o quanto era consumido e aqueles condôminos que utilizavam água em excesso acabavam se beneficiando daqueles que realizavam um consumo mais modesto.

A individualização dos hidrômetros é uma mediante salutar e poderá ser aprovada em Assembleia extraordinária, especialmente convocada, mediante a deliberação pelo quórum da maioria absoluta dos condôminos (50% + 1), por se tratar de hipótese de despesa útil, vale dizer, aquela que aumenta ou facilita o uso do bem (art. 96, § 2º c/c 1.341, II, do Código Civil)[1].

Com relação ao corte de água, este somente será possível se o fornecimento se der diretamente pela empresa concessionária, sem qualquer intermediação ou controle por parte da administração do condomínio.

Isso porque as empresas concessionárias possuem uma legislação própria sobre o assunto (Lei nº 8.987/1995), permitindo o corte em razão da inadimplência, mas desde que o consumidor seja previamente informado e a inadimplência refira-se à conta atual e não com relação às contas passada, confira-se:

Art. 6º. Toda concessão ou permissão pressupõe a prestação de serviço adequado ao pleno atendimento dos usuários, conforme estabelecido nesta Lei, nas normas pertinentes e no respectivo contrato. § 3o Não se caracteriza como descontinuidade do serviço a sua interrupção em situação de emergência ou após prévio aviso, quando: II – por inadimplemento do usuário, considerado o interesse da coletividade.

Assim já se manifestou o STJ, confira-se:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CORTE DE ÁGUA. SERVIÇO ESSENCIAL. DÉBITOS PRETÉRITOS. APLICAÇÃO SÚMULA 83/STJ. 1. O corte de água pressupõe o inadimplemento de conta atual, relativa ao mês do consumo, sendo indevida a suspensão do abastecimento em razão de débitos antigos, porquanto se configura como serviço essencial à população. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo Regimental não provido. (AgRg no AREsp 645.910/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 28/04/2015, DJe 01/07/2015). Grifamos.

Frise-se que a relação jurídica entre a concessionária-fornecedora é o condomínio é de consumo e disciplinada pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990). Todavia, a relação entre o condomínio e os condôminos NÃO é de consumo, mas de natureza civil, ou seja, as regras aplicadas são àquelas previstas nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil.

Logo, é possível que a concessionária corte o fornecimento de água ao condomínio, em razão da inadimplência da fatura única de pagamento. Contudo, no caso do corte ser realizado pelo próprio síndico realizar o corte de água da unidade devedora, poderá ser a medida questionada no Judiciário, havendo entendimentos em ambos os sentidos, como esclarecido acima.

A discussão sobre a possibilidade do corte da água pelo síndico ao condômino inadimplente, nos condomínios com hidrômetros individualizados, é bastante polêmica e nossos Tribunais possuem decisões em ambos os sentidos, ora autorizando o corte, outrora proibindo e condenando o condomínio aos prejuízos caudados.

Aqueles que são a favor do corte de água, defendem que o corte de água é possível, justificam com base na proibição do enriquecimento sem causa. Vale dizer, não poderão os demais condôminos que pagam em dia suas obrigações condominiais serem compelidos a mais um rateio para o pagamento da conta de água das unidades inadimplentes, de modo que o síndico estaria autorizado a realizar o corte no fornecimento, até que o condômino inadimplente regularize a sua situação.

Abaixo transcreveremos alguns julgados proferido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, com as respectivas fundamentações, vejamos:

Ementa: DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DECLARATÓRIA – ALEGAÇÃO DE INDEVIDO CORTE DO FORNECIMENTO DE ÁGUA. – PROVIDÊNCIA AMPARADA EM ATO ASSEMBLEAR – VALIDADE E EFICÁCIA – INADIMPLÊNCIA DOS RÉUS CONFIGURADA – IMPROCEDÊNCIA RECONHECIDA – RECURSO NÃO PROVIDO Por deliberação da assembleia de condôminos, adotou-se a individualização da medição de consumo de água, de modo que cada unidade passou a pagar as respectivas despesas na exata proporção de seu consumo. Também foi deliberada providência do corte de fornecimento em caso de inadimplência, uma vez decorrido o prazo de “sessenta”, dias do aviso para regularização, como forma de garantir o equilíbrio da coletividade condominial, que continua responsável pelo pagamento integral da tarifa perante a concessionária prestadora do serviço. Tal medida não encontra óbice legal e vincula a todos os condôminos; não constitui violação a qualquer direito, até porque a coletividade não pode ser obrigada a responder pelo pagamento de valores relativos ao consumo exclusivo da unidade condominial, sob pena de colocar em risco a sua própria continuidade. Recurso não provido. (…) Voto: (…) Como se sabe, os edifícios, em grande maioria, recebem uma só ligação de água por parte da concessionária, o que impossibilita a realização de um controle de consumo por unidade condominial de forma individualizada. Desse modo, o pagamento normalmente é realizado pela coletividade, em conformidade com o respectivo percentual de participação nas despesas comuns, critério que acaba se mostrando injusto, uma vez que não estabelece a devida proporção entre o pagamento e a utilização. (…) os condôminos, em assembleia geral, aprovaram a implantação do sistema de individualização e, a adoção da providencia do corte de fornecimento, caso positivada a inadimplência em relação a despesa respectiva e, decorrido o prazo de sessenta dias para a regularização, após aviso prévio. Não existe vedação legal expressa à adoção da medida, de modo que a deliberação assemblear se apresenta válida e eficaz. E, não causa verdadeira afronta ao sistema legal, até porque, a justificativa para a sua adoção guarda similaridade com o propósito que orientou o legislador a prever expressamente a providência em favor das prestadoras de serviço. Trata-se de providência que visa assegurar o equilíbrio da convivência na coletividade, permitindo que todos os seus integrantes possam continuar a ser beneficiados com o serviço. De outra parte, não se vislumbra verdadeira ofensa a qualquer norma constitucional. Não se pode obrigar a coletividade dos condôminos a arcar indefinidamente com a responsabilidade de efetuar o pagamento das despesas de consumo, reiteradamente inadimplidas pelos titulares da unidade. Não incumbe aos demais condôminos qualquer responsabilidade pela prestação de assistência social em favor dos autores e, exatamente por isso não, vingam os argumentos apresentados para justificar o desfrute da continuidade do consumo de água indefinidamente, às custas da comunidade condominial. (…) (Agravo de Instrumento nº 0228357-89.2012.8.26.0000. Relator: Fábio Podestá; 5ª Câmara de Direito Privado; julgamento: 08/05/2013). Grifamos

Ementa: DESPESAS DE CONDOMÍNIO – Ação de obrigação de não fazer com pedido de tutela antecipada – Decisão de Primeiro Grau em que o Magistrado indeferiu, em liminar, o pedido da autora, ora agravante, para que não fosse interrompido os serviços de fornecimento de água em sua unidade habitacional – Posicionamento a quo acertado -Individualização do fornecimento de água. Corte do fornecimento que se apresenta legal, e não viola qualquer direito da agravante, vez que inadimplente com as despesas do condomínio – Massa condominial não está obrigada a pagar por despesas de inadimplente, sob risco de se impor verdadeiro caos ao condomínio. Precedentes – Recurso não provido. (…) Voto: (…) essa despesa é paga pela massa condominial, já que essa tarifa acaba integrando as despesas do condomínio. Já que essa referida despesa toca a todos os condôminos, devendo ser paga por cada condômino, inviável impor à massa condominial uma despesa a mais, sem que haja qualquer proveito. Não se pode obrigar a coletividade dos condôminos a arcar indefinidamente com a responsabilidade de assistência social em favor da agravante. E tal postura do condomínio de suspender o fornecimento de água não gera, a meu ver, qualquer violação a direito, pois, embora essencial, não é absoluto, já que as despesas condominiais é que são essenciais, necessárias para a existência do condomínio. Adotar postura diversa é premiar o mau pagador, em detrimento dos bons pagadores. Na verdade, o que há é que a agravante está inadimplente com os pagamentos, inclusive quanto ao fornecimento de água, o que autoriza o corte. Se todos deixarem de cumprir com as suas obrigações, fatalmente o condomínio não terá luz, água, elevador, funcionários, ou seja, será um caos. E o corte de fornecimento de água, que também é despesa de condomínio, é mera consequência do não pagamento das despesas, já que a individualização do consumo foi adotada. A agravante é devedora, e não pode ser tratado em igualdade de condições com aqueles que, também enfrentando as dificuldades da vida, estão a pagar correta e regularmente. (AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº: 2163385-08.2014.8.26.0000. 33ª Câmara de Direito Privado. Relator Carlos Nunes. Julgado em 20.10.2014). Grifamos.

Ementa: Condomínio. Fornecimento de água. Inadimplência. Corte. Condômino que não paga desde 1999, nem mesmo a água que é cobrada destacada mente no boleto. Admissibilidade porque apesar de serviço essencial é prestado em condomínio de classe média alta e com custo para todos os demais condôminos. Prova da verossimilhança inexistente. Liminar revogada. Recurso provido. (Apelação nº 9052012-91.2007.8.6.0000. Relator (a): Maia da Cunha; Comarca: Itatiba; Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 17/01/2008; Data de registro: 07/02/2008; Outros números: 5377884000). Grifamos.

Por outro lado, existem julgados que são contra o corte de água pelo condomínio, fundamentando que se trata de um bem fundamental à vida e de acordo com o princípio constitucional da dignidade da pessoa humana, o condomínio não pode suspender o fornecimento de água, devendo adotar outras medidas com relação ao inadimplemento, cobrando a unidade judicialmente como ocorre com a despesa condominial, vez que autorizado pelo art. 1.336 e 1.337, do Código Civil:

CONDOMÍNIO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – CORTE NO FORNECIMENTO DE ÁGUA PELO CONDOMÍNIO EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS PELO CONDÔMINO DETERMINAÇÃO DE RESTABELECIMENTO DO SERVIÇO RECURSO, NESTA PARTE, IMPROVIDO. Tratando-se de serviço essencial, de natureza pessoal, não vinculado ao imóvel, abusiva e arbitrária a conduta do Condomínio ao interrompê-lo, eis que tal prerrogativa somente pode ser legitimamente exercida pela concessionária de serviços públicos, nos termos do art. 6º, § 3º, inciso II, da Lei nº 8.978/95. Cabível ao condomínio credor medidas legais e legítimas para compelir o inadimplente ao pagamento do débito, conforme inteligência do art. 1.336§ 1º e art. 1.337, todos do Código CivilIndenização por danos morais reduzida à vista do descumprimento reiterado da autora para com as suas obrigações condominiais Recurso provido em parte. (…) Voto: Ocorre que, não obstante legitimado pela Assembleia Geral Extraordinária, para interromper o fornecimento de água em caso de inadimplência, tal comportamento do Condomínio não se pautou pela legalidade, visto que a provisão de água constitui serviço essencial, dotado da característica da continuidade na sua respectiva prestação. De fato, a interrupção do fornecimento é autorizada somente à concessionária do serviço público, nos termos do art. § 3º, inciso II da lei nº 8.987/95. (…). As sanções utilizáveis pelo Condomínio são as estabelecidas pelo § 1º do art. 1.336 do Código Civil: “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”. Observe-se que as sanções estabelecidas são de natureza estritamente pecuniária, de sorte que não é possível ao condomínio restringir o uso de serviço comum em razão da falta de pagamento das contribuições, ainda que haja previsão em assembleia. Porém, no que tange à condenação por danos morais, deve ser provido o apelo, para redução do valor fixado à quantia de R$ 1.000,00, considerando não haver prova produzida que justifique fixação em parâmetros superiores, ainda mais quando se verifica a existência de culpa da condômina, para esta situação, pois se encontra inadimplente, em relação às suas obrigações, por cerca de sete anos, podendo-se ter ideia dos enormes transtornos que está causando à administração do Condomínio com a sua recalcitrância em cumprir com as suas obrigações. (Apelação nº 1102499-85.2013.8.26.0100. 32ª Câmara de Direito Privado. Relator: Caio Marcelo Mendes de Oliveira. Julgamento em 14.05.2015). Grifamos.

Ementa: Condomínio edilício. Consignação em pagamento. Débito com consumo de água. Individualização da medição, mas não do pagamento, integrado às despesas condominiais. Condômino que não elege as verbas que, separadamente, tencione pagar. Inadimplemento, porém, que deve ensejar a consequência do artigo 1.336, par.1º, do CC, e não a sanção lateral do corte. Sentença parcialmente revista. Recurso provido em parte. (…) Voto: (…). É que, para o não pagamento das despesas do condomínio, a lei já prevê consequência própria, tal como se levou ao texto do artigo 1.336parágrafo 1º, do CC. Mesmo a proibição de participação nas assembleias hoje se estabelece (art. 1.335III, do CC). Não se admite, contudo, a chamada sanção lateral (v. G. TJSP, Ap. Civ. N. 510.100.4/5-00), como seria o corte. O raciocínio que leva à inadmissão do pagamento individualizado é o mesmo que suporta a vedação do corte. Se a verba do consumo de água se integra às despesas condominiais e se, para elas, já se erige sanção própria, então a interrupção do fornecimento representa sanção indevida. A bem dizer, a questão neste feito suscitada já foi apreciada neste Tribunal, que assentou a impossibilidade de pagamento separado, mas, ao mesmo tempo, a impossibilidade de corte. Veja-se, a respeito: TJSP, Ap. Civ. N. 0016737-95.2011.8.26.0001, j. 05/09/2012; Ap. Civ. N. 9067757- 82.2005.8.26.000, j. 15/05/2009. Acolhida, pois, em parte, a postulação inicial, fixada multa diária de R$ 1.000,00 para o caso de descumprimento da ordem de abstenção, as custas são repartidas, para a autora observada a regra do art. 12 da Lei 1060/50, compensados os honorários. (Apelação nº 9121506-72.2009.8.26.0000. 1ª Câmara de Direito Privado. Relator: Claudio Godoy. J. 26.02.2013). Grifamos.

Além das penas pecuniárias previstas nos artigos 1.336§ 1º e 1.337caput, do Código Civil, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção ou aplicada pelo condomínio ao inadimplente. Não será lícito, assim, impor-lhe a privação do uso e gozo das coisas e áreas comuns, tais como a supressão do fornecimento de água, luz, gás.

Nesse sentido, mencionamos alguns julgados:

CONDOMÍNIO – Atraso no pagamento de despesas condominiais – Deliberação de Assembleia Geral proibindo o uso da garagem e gás – Inadmissibilidade – Limitação ao direito de propriedade – Nulidade Recurso não provido. (Apelação Cível n. 9.951-4 – São Vicente – 8ª Câmara de Direito Privado – Relator: Debatin Cardoso – 27.05.98 – V. U.).

CONDOMINOS INADIMPLENTES A LARGO TEMPO (4 ANOS). CESSACAO, PELO CONDOMÍNIO, DE FORNECIMENTO DE AGUA AQUECIDA E DE GAS, POR SE TRATAR DE BENS NAO INDISPENSAVEIS EM TERMOS ABSOLUTOS. INCABIMENTO, TODAVIA, DE PRIVAR CONDOMINOS DE OUTROS SERVICOS, V. G., ATENDIMENTO PELOS EMPREGADOS CONDOMINIAIS, O QUE IMPLICARIA EM ODIOSA SEGREGACAO. AGRAVO PROVIDO, EM PARTE. (AGI Nº 196204192, SEXTA CÂMARA CIVEL, TARGS, RELATOR: DES. ARMINIO JOSE ABREU LIMA DA ROSA, JULGADO EM 14/11/1996).

MANDADO DE SEGURANÇA. CONDOMÍNIO. FALTA DE PAGAMENTO DE QUOTAS CONDOMINIAIS. SUSPENSAO DO FORNECIMENTO DE AGUA. TEM-SE COMO ILEGAL E ABUSIVO ATO DE SINDICO AO CORTAR O FORNECIMENTO DE AGUA DE UM OU VARIOS CONDOMINOS INADIMPLENTES. NAO HAVENDO PAGAMENTO VOLUNTARIO DO CONDOMINO, RESTA A AÇÃO JUDICIAL DE COBRANCA. CORRETA, DESTA FORMA, A DETERMINACAO DA PROMOTORIA DE JUSTIÇA NO SENTIDO DA RELIGACAO DOS REGISTROS DE AGUA DOS CONDOMINOS. MANDADO DE SEGURANÇA IMPROCEDENTE. VOTO VENCIDO”. (MSE Nº 197213044, TARGS, RELATOR: DES. RUI PORTANOVA, JULGADO EM 05/03/1998).

Em suma, a única medida que poderá adotar o condomínio contra o condômino-inadimplente é a propositura de ação de cobrança judicial (atualmente pela via executiva), nos termos do artigo 784, inciso X, do Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)[2]vez que a dívida condominial é considerada título executivo extrajudicial.

Outras restrições, portanto, somente poderão ser autorizadas por meio de ordem judicial, sob pena do condomínio ou síndico serem responsabilizados pelos eventuais prejuízos causados aos condôminos com a privação do consumo da água, inclusive, com a condenação a danos morais, como bem destacado nos acórdãos acima reproduzidos.

Dessa feita, é um risco muito alto ao condomínio adotar a prática do corte de água, gás ou outros serviços indispensáveis à vida de qualquer ser humano, que esteja inadimplente naquele momento, mesmo que previamente autorizado pela Assembleia, diga-se de passagem. E no caso da Assembleia de condomínios exigir que o síndico adote tais medidas, recomenda-se que o mesmo faça constar na ata que eventual responsabilização deverá recair sobre o condomínio, uma vez que por força do artigo 1.348, do Código Civil[3], o síndico deve cumprir e fazer cumprir as deliberações da Assembleia.


[1] Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

[2] Art. 784NCPCSão títulos executivos extrajudiciais: X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

[3] Art. 1.348CC. Compete ao síndico: IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.

Fonte
JUSBRASIL
Mostrar mais

Artigos relacionados

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *

1 × 2 =

Botão Voltar ao topo